0
Po rokoch kontinuálneho rastu cien nehnuteľností, často v dvojciferných percentuálnych číslach, nastala v posledných rokoch zmena. Najskôr sa ceny zastavili a v tomto roku sme mohli postupne vidieť pokles cien. Je teda dnes ten správny čas na kúpu?
Pri úvahách ohľadom kúpi nehnuteľnosti je samozrejme v prvom rade dôležitý zámer kúpi a teda či sa jedná o kúpu nehnuteľnosti na vlastné bývanie alebo o nákup za účelom investovania. Najskôr sa pozrieme na prvú z možností.
Kúpa nehnuteľnosti na bývanie
Každý človek potrebuje niekde bývať. Väčšinou je potom na výber možnosť bývať vo vlastnom, bývať v podnájme alebo bývanie u rodičov. Bývanie vo vlastnom má oproti zvyšným možnostiam značné výhody a to hlavne väčšie súkromie, slobodu, možnosť investovania do vlastnej budúcnosti a pocit bezpečia a istoty. Ak už sa človek rozhodne, že si chce kúpiť vlastné bývanie, musí vždy riešiť dve dôležité veci a to akú nehnuteľnosť kúpiť a ako kde na ňu zobrať peniaze.
Byt vs. dom a novostavba vs. staršia nehnuteľnosť
Prvým rozhodnutím je byt vs. dom. Každá z týchto možností má svoje výhody. Čo sa týka ceny, počas posledného roku sme mohli vidieť najmä zníženie cien starších bytov a to hlavne vo väčších mestách, kde práve v predchádzajúcich rokoch zaznamenávali najvyšší rast. Ceny v tomto prípade šli medziročne dole často aj o vyše 10%. Ceny novostavieb šli dole tiež, ale v menšej miere.
Čo sa týka lokality, ako sme písali už vyššie, ceny klesali viac vo väčších mestách. Ceny v menších mestách a v okrajových oblastiach väčších miesť zaznamenali tiež menší pokles, ale je to často do 10% medziročne, prípadne v niektorých oblastiach išlo skôr o stagnáciu.
K miernemu ochladeniu došlo aj v prípade výstavby nových domov. Tento segment zaznamenal v predchádzajúcich rokoch tiež značný rozkvet, ale rovnako ho neobišlo zníženie dopytu. Preto napríklad pri objednávke stavby katalógového montovaného domu, môžete dnes získať zľavu vo výške niekoľko tisíc eur.
Riešenie financií
Keď už vieme akú nehnuteľnosť si chceme kúpiť, prichádza na radu financovanie. Práve tu sa skrýva aj dôvod, kvôli ktorému k zníženiu cien nehnuteľností došlo. Rapídny rast cien nehnuteľností v poslednom desaťročí bol poháňaní najmä nízkymi úrokovými sadzbami a ochotou bánk požičiavať a to často takpovediac komukoľvek a pomerne často aj vo výške 100% z ceny nehnuteľnosti.
To sa postupne menilo, keďže čoraz viac ekonómov začalo byť na poplach, že rast cien nehnuteľností a rýchlosť zadlžovania obyvateľstva začína nezdravo narastať. Medzi prvými krokmi bolo postupné sprísňovanie podmienok na získanie financovania, ako napríklad možnosť získať hypotéku do max. 80% z ceny nehnuteľnosti, prípadne limit maximálnej čiastky, ktorú je možné si požičať, ktorá vychádzala z príjmov žiadateľa.
V posledných rokoch sa k tomu pridal výrazný nárast úrokov na hypotékach. Ten na jednej strane výrazne predražuje splátky hypotéky a zároveň opäť znižuje počet ľudí, ktorým dnes banka v sprísnených podmienkach môže úver poskytnúť. Výhodu tak majú ľudia, ktorí disponujú vlastnými financiami na kúpu nehnuteľností. Práve tí majú dnes jedinečnú možnosť na kúpu nehnuteľnosti v dobrej cene a bez tlaku trhu. Naopak, dnes sú to práve oni, ktorí majú priestor vyjednávať.
Podobne je to aj v prípade kúpi domov. Limity na získanie hypotéky sú podobné ako pri bytoch. Týka sa to ako kúpi pozemkov na úver, tak aj získania hypotéky na stavbu domu. Aj v tomto prípade majú navrch záujemcovia, ktorí disponujú hotovosťou. Priestor na vyjednávanie ceny tu však bude pravdepodobne menší ako v prípade kúpi bytu alebo staršieho domu.
Nákup za účelom investovania
Kúpa nehnuteľnosti za účelom investovania bola v posledných rokoch veľmi populárna. Roky pravidelného rastu hodnoty nehnuteľnosti, jednoduchá dostupnosť financovania a predstava, že úver budú splácať podnájomníci, alebo turisti, zlákala mnohých ľudí. Dnes je bežnejšie ako kedykoľvek predtým, že ľudia v produktívnom veku vlastnia viac ako jednu nehnuteľnosť.
Práve dopyt po investičných nehnuteľnostiach dnes úplne vymizol. Dôvodom je neistota ohľadom ďalšieho vývoja cien a zhoršená dostupnosť financovania prostredníctvom úverov. Aj v tomto prípade majú navrch investori s vlastnými financiami. Tí však majú aj iné možnosti na investovanie a môžu si vybrať, či budú investovať do akcií, kryptomien, zlata a iných kovov, alebo môžu do nehnuteľností investovať aj cez rôzne realitné fondy.
Zároveň sa mnoho lokálnych investorov do nehnuteľností posledné roky presúvalo do zahraničia a nakupovali skôr v lokalitách ako Dubaj, Chorvátsko či Portugalsko. Veľa investorov dnes tiež drží hotovosť a čakajú na ešte väčší pokles cien, po ktorom budú nakupovať výhodnejšie.
Na záver
Ak zvažujete kúpu nehnuteľnosti na bývanie a máte vlastné finančné prostriedky, máte dnes skvelú možnosť na kúpu za dobrú cenu a bez tlaku trhu. V prípade že zvažujete kúpu za účelom investovania, môže dnes byť vhodný čas na kúpu v zľave.
Autor: Kusaj
Tento príspevok bol vytvorený 25.11.2023 a aktualizovaný 12.3.2024. Pozrite si ďalšie príspevky autora Kusaj.