0
Vzhľadom na rastúce náklady na financovanie a neisté makroekonomické a geopolitické prostredie začínajú investori uplatňovať vyčkávací prístup.
Bratislava, 22. novembra 2022/ Objem investícií do kancelárskych aktív predstavoval 2,5 miliardy EUR, čo bolo 42 % celkového objemu investícií v 1. polroku 2022 v regióne CEE-15. Silná transakčná aktivita prebiehala v celom Poľsku, odhaľuje nová správa spoločnosti Colliers: „ExCEEdingBorders: Trhy s kancelárskymi priestormi v regióne CEE-15 v turbulentných časoch“.
Ignacio Gomez z investičného oddelenia spoločnosti Colliers dodáva: „Súčasťou vyššie uvedeného objemu investícií bolo aj niekoľko významných transakcií zrealizovaných na Slovensku, akými je napríklad predaj Pradiarne 1900. Spadajú sem však aj ďalšie transakcie, ktorých realizácia sa začala už skôr, ale uzatvorili sa až v 2. polroku 2022. Ide o predaj budov Klingerka a Blumental.“
Kevin Turpin, regionálny riaditeľ pre kapitálové trhy v strednej a východnej Európe spoločnosti Colliers, k tomu uvádza: „Vyčkávací prístup mnohých investorov je, okrem iných faktorov, dôsledkom zvýšených nákladov na financovanie, ktoré spôsobujú rastúce úrokové sadzby a súvisiace náklady, ako sú úrokové swapy, ktoré sa medziročne výrazne zvýšili. Na niektorých západoeurópskych trhoch už boli spozorované prvé náznaky úprav cien, ktoré sa pohybujú v rozmedzí 25 až 50 bps, podobné cenové posuny môžeme nasledovne očakávať aj v strednej a východnej Európe.“
Dopyt po kancelárskych priestoroch
Dva a pol roka po vypuknutí pandémie je zrejmé, že presun požiadaviek pracovnej sily smerom smerom k hybridnej alebo vzdialenej práci je trvalý. V nedávnom prieskume medzi profesionálmi na úrovni vedenia spoločnosti v Poľsku, 89 % respondentov uviedlo, že v ich organizáciách bol zavedený model hybridnej práce a 2/3 z nich sa stretávajú s odporom pri snahe vrátiť ľudí späť do kancelárie.[1] Podobné modely boli pozorované aj v iných krajinách regiónu. Priemerná obsadenosť kancelárií v špičke v 2. štvrťroku 2022 zostala v celom regióne EMEA na úrovni približne 30 %.
Okrem vyššie uvedeného, kým sa región pomaly pripravoval na zotavenie z pandemického poklesu, prvý štvrťrok 2022 a vojna na Ukrajine priniesli nové výzvy a úroveň nepredvídateľnosti, aká nebola videná za mnoho rokov. Narušenie dodávateľského reťazca, rastúce náklady na materiál a pracovnú silu ešte viac posilnili už aj tak prevládajúci konzervatívny prístup k výdavkom a zameranie na kontinuitu podnikania.
Ponuka kancelárskych priestorov
Dopad je badateľný aj na strane ponuky. Hoci sa mnohí nájomcovia snažia zmenšiť svoje priestory, ponuka najžiadanejších, prémiových kancelárskych priestorov zostáva na väčšine trhov v regióne limitovaná. Tento problém je ďalej zhoršovanýoneskorenýmirozhodnutiami o spustení nových projektov alebo predlžovaním harmonogramov výstavby. Celková ekonomická neistota a prudký rast cien tiež znamená, že prenajímatelia majú tendenciu byť konzervatívnejší, pokiaľ ide o podmienky prenájmu a ponúkané motivácie. To následne sťažuje hľadanie optimálnych nových lokalít alebo prispôsobovanie existujúcich kancelárskych priestorov požiadavkám hybridného pracovného prostredia.
„Nájomcovia preto čelia čoraz ťažším rozhodnutiam pri obstarávaní kancelárskych priestorov, ktoré by zodpovedali potrebám ich hybridnej pracovnej sily, mali potenciál prilákať nové talenty a stali sa dostatočne presvedčivou ponukou na to, aby kompenzovali problémy s každodenným dochádzaním a konkurovali režimuhomeoffice, ktorýje väčšine pracovníkov pohodlnejší,“ dodáva Dominika Jędrak, riaditeľka Oddelenia výskumu a poradenských služieb pre Poľsko a strednú a východnú Európu.
Miera neobsadenosti kancelárií
Miera neobsadenosti kancelárskych priestorov v hlavných mestách strednej a východnej Európy sa po dvojcifernom náraste na mnohých trhoch počas pandémie pomaly stabilizuje, prispôsobovaním ponuky aj dopytu. Čiastočne v dôsledku vyšších nákladov na výstavbu a nízkej dostupnosti v niektorých najvyhľadávanejších lokalitách pozorujeme nárast nájomného, najmä v prípade novostavieb. Navyše očakávame, že v dôsledku inflácie dôjde k plošnému nárastu sadzieb.
Ceny vybavenia prudko rastú
Požiadavky na kapitálové výdavky na fit-out je tiež čoraz ťažšie predvídať a plánovať. V 1. a 2. štvrťroku 2022 vzrástli ceny stavebných materiálov o 30 % v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka a výrazne sa líšia v závislosti od skupiny materiálov. To veľmi sťažuje odhadovanie nákladov na vybavenie alebo prestavbu komerčných priestorov. Tento trend bude pravdepodobne prevládať, ak sa aj nevyostrí, v dôsledku rastúcich cien plynu, elektriny a práce a nedostatku kvalifikovaných dodávateľov na trhu.
Zníženie rizika v oblasti kancelárskych priestorov
Medzi najtypickejšie riziká v procese obstarávania kancelárskych priestorov patrí nedostatočná flexibilita podmienok prenájmu a nerealistické predpoklady o tom, čo je možné zabezpečiť v rámci dostupného rozpočtu na fit-out. Preto sa čoraz atraktívnejšou ponukou stáva komplexný prístup, pri ktorom jeden kvalifikovaný dodávateľ preberá plnú zodpovednosť za celý proces – od definovania požiadaviek a rokovaní o podmienkach prenájmu cez všetky fázy návrhu až po realizáciu prác na vybavenie priestoru. Tento na cieľ orientovaný proces Definuj – Navrhni – Dodaj zabezpečuje, že kancelárske priestory spĺňajú požiadavky podnikov a zamestnancov a zároveň sú navrhnuté tak, aby sa náklady zmestili dodostupného rozpočtu a priestory boli dodané v dohodnutom termíne.
Popularita tohto prístupu bude naďalej rásť, je to relatívne bezpečný spôsob zabezpečenia kancelárskych priestorov pre budúcnosť, ktorý prináša požadované výsledky.